חברת הנדל"ן היזמי "אביסרור משה ובניו" השלימה את הנפקתה הראשונה בבורסה לניירות ערך בתל אביב (IPO), אך נאלצה להתפשר וחתכה את שוויה המבוקש לסכום של כ-2 מיליארד שקלים לפני הכסף. המהלך יצא לפועל למרות התקררות שוק ההנפקות המקומי.
רוחות קרות באחוזת בית: ההתפשרות בדרך לבורסה
הדרך של חברת אביסרור לבורסה בתל אביב לא הייתה חלקה כפי שקיוו קברניטיה בתחילת התהליך. רק לפני כחודשיים, כאשר החברה פרסמה את התשקיף הראשון לקראת ההנפקה, התוכנית העסקית כיוונה גבוה הרבה יותר. בחברה תכננו לגייס מהציבור סכום של כ-660 מיליון שקלים, וזאת לפי שווי חברה של כ-2.6 מיליארד שקלים לפני הכסף.
שוק ההנפקות המקומי חווה התקררות משמעותית, אשר נבעה בין היתר מהמגמה השלילית והירידות הכלליות שנרשמו בשווקים. סביבה עסקית זו אילצה שורה ארוכה של חברות שעמדו בתור לבורסה לבצע חישוב מסלול מחדש – חלקן בחרו לדחות לחלוטין את התוכנית לרשום את מניותיהן למסחר, ואילו אחרות בחרו לבלוע את הגלולה המרה ולהתפשר על שווי החברה.
בהנהלת אביסרור בחרו באפשרות השנייה והחליטו להמשיך קדימה עם ההנפקה, תוך כדי הפחתה של השווי המבוקש בכ-23%, וזאת עוד לפני שמחשבים את השפעת האופציות. במסגרת המהלך שיצא לפועל, אותו הובילו חברות החיתום לידר ואיפקס, גייסה לבסוף חברת הנדל"ן סכום של כ-530 מיליון שקלים מהציבור. בתמורה לסכום זה, הוקצו למשקיעים כ-21% ממניות החברה.
לצד הנפקת המניות הרגילות, בחרה החברה להעניק למשקיעים בהנפקה גם אופציות לרכישת מניות ללא תמורה. על פי תנאי ההנפקה, המשקיעים יוכלו לממש את האופציות הללו בעתיד במחיר הגבוה בכ-12% ממחיר המניה כפי שנקבע בהנפקה. מנגנון זה של חלוקת אופציות ללא תמורה גוזר למעשה לחברה שווי אפקטיבי נמוך אף יותר מזה שעליו הוצהר רשמית.
בעלי השליטה שומרים על הכוח ומושכים מזומנים
למרות החיתוך החד בשווי החברה לקראת ההנפקה, מי שצפויים ליהנות מהצפת ערך משמעותית ביותר הם בעלי השליטה בחברה – ארבעת בניו של משה אביסרור ז"ל, אשר ייסד את חברת הנדל"ן בשנת 1978. לאחר השלמת ההנפקה, ארבעת האחים ימשיכו להחזיק בגרעין השליטה, עם מניות ששוויין הכולל מסתכם בכ-2 מיליארד שקלים.
אלי אביסרור, אשר אוחז במושכות הניהול של החברה ונושא בתפקיד הכפול של יושב ראש הדירקטוריון והמנכ"ל, צפוי להחזיק בנתח הארי של המניות, שיעמוד על כ-31%. אחריו ברשימה נמצאים הדירקטורים יצחק אביסרור ויורם אביסרור, אשר יחזיקו בכ-20% וב-17% ממניות החברה בהתאמה. האח הרביעי, מרדכי אביסרור, יחזיק בכ-10% מהמניות.
מעבר לשווי הנייר של החזקותיהם, האחים אביסרור עתידים לפגוש כסף מזומן ובהיקפים גדולים במיוחד, וזאת מבלי למכור אפילו מניה אחת מתוך ההחזקות האישיות שלהם במסגרת ההנפקה. עם השלמת מהלך ההפיכה לחברה ציבורית, אביסרור צפויה לחלק 30% מסך כל התמורה שגויסה בהנפקה כדיבידנד ישיר לבעלי המניות.
מדיניות חלוקה זו צפויה להזרים לכיסיהם הפרטיים של האחים סכום עתק המסתכם בכמעט 160 מיליון שקלים. בשנתיים האחרונות, עוד טרם הפכה לציבורית, חילקה החברה לבעלי מניותיה – בני המשפחה בלבד – דיבידנדים בסכום מצטבר של כ-15 מיליון שקלים.
ההתרחבות למרכז ומלאי הדירות שטרם נמכרו
חברת אביסרור בנתה את המוניטין שלה לאורך עשרות שנים בעיקר סביב ייזום פרויקטים למגורים, כאשר במשך תקופה ארוכה פעילותה ההיסטורית התרכזה באזור הדרום. עם זאת, בשנים האחרונות ביצעה החברה שינוי אסטרטגי משמעותי והרחיבה את זרועותיה גם אל מרכז הארץ, אזור הביקוש המרכזי של ישראל. במקביל לפעילות המגורים המסורתית, החברה מחזיקה גם בפעילות של ייזום ותפעול נכסי נדל"ן מניב, הכוללת בעיקר שטחי משרדים ומסחר.
בתחום ייזום המגורים, אביסרור מחזיקה כיום בצנרת רחבה של פרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה שונים. בסך הכל, מדובר על כמעט 1,800 יחידות דיור שנבנות בימים אלה. להערכת החברה, מלאי פרויקטים זה צפוי להניב לה בעתיד רווח גולמי מוערך של כ-1.3 מיליארד שקלים.
אולם, בדומה לחברות נדל"ן יזמי רבות אחרות הפועלות כיום בשוק הישראלי, גם אביסרור מתמודדת עם אתגרי התקופה ומתקשה למכור את כל מלאי הדירות הקיים שברשותה. הנתונים מצביעים על כך שהחברה מחזיקה כיום בכ-33 יחידות דיור בפרויקטים שונים שהקמתם כבר נסתיימה לחלוטין, אך הדירות בהם טרם מצאו רוכשים. מלאי דירות גמורות זה צפוי להניב לחברה הכנסות עתידיות של כ-77 מיליון שקלים, אשר מתוכם ייגזר רווח גולמי של כ-21.5 מיליון שקלים.
עסקאות המשפחה בפרויקט שדה דב והצניחה ברווח הנקי
הדוחות הכספיים של אביסרור לרבעון הראשון של השנה חושפים תמונה מורכבת של פעילות החברה. מצד אחד, החברה רשמה זינוק חד בשורת ההכנסות. את הרבעון הראשון היא סיימה עם הכנסות שהסתכמו בכ-265 מיליון שקלים. מדובר בגידול משמעותי של כ-86% בהשוואה להכנסות שנרשמו בתקופה המקבילה אשתקד.
הקפיצה בהכנסות מוסברת בעיקרה על ידי הכרה בהכנסות משני מוקדים מרכזיים: מכירת דירות בפרויקט של החברה בעיר בני ברק, וכן ממכירות בפרויקט היוקרתי "אשירה" הממוקם במתחם שדה דב בתל אביב, פרויקט ענק הכולל בנייה של 406 יחידות דיור.
מתוך כלל הדירות בפרויקט "אשירה" בשדה דב, החברה מדווחת כי עד כה נמכרו 127 דירות. נתון בולט שעולה מתוך מכירות אלו הוא העובדה שלא פחות מ-13 דירות מתוך המלאי שנמכר נרכשו על ידי בני משפחת אביסרור עצמם. התמורה הכוללת בגין אותן עסקאות משפחתיות עמדה על 115 מיליון שקלים, סכום אשר מהווה כ-15% מסך כל היקף המכירות הכספי שביצעה החברה בפרויקט היוקרתי עד כה.
החברה בחרה שלא לציין במסמכיה כמה בדיוק שילמו בני המשפחה עבור כל מטר רבוע בדירות שרכשו, נתון שהיה מאפשר השוואה פשוטה למחירי השוק בסביבה. עם זאת, בחברה מדגישים וכותבים באופן רשמי כי העסקאות הללו מול בני המשפחה:
"נבחנו ביחס למחירי השוק במועד חתימתן בהתאם להערכות שווי של שמאי חיצוני"
למרות הזינוק החד בשורת ההכנסות ברבעון הראשון, השורה התחתונה של החברה מספרת סיפור אחר לחלוטין. אביסרור הציגה צניחה דרמטית של כ-75% ברווח הנקי הרבעוני שלה, אשר הסתכם ב-15.7 מיליון שקלים בלבד. הסיבה המרכזית לשחיקה החריפה ברווח מיוחסת לפרויקט בשדה דב. החברה רשמה רווחיות גולמית נמוכה בפרויקט זה בהשוואה לרווחיות המאפיינת פרויקטים אחרים שלה, תופעה המוסברת על ידה בהכרה חריגה בהוצאות מימון שהכבידו על התוצאות.