עסקת הענק להעברת השליטה באימפריית הנדל"ן "ג'י סיטי" קרסה בשבוע שעבר, לאחר שאיש העסקים חיים כצמן החליט לסגת ברגע האחרון מההסכם מול צחי אבו ושותפיו. הפיצוץ המהדהד בתל אביב מותיר את החברה להתמודד עם חובות עתק של למעלה מ-20 מיליארד שקל, ומצרף פרק נוסף להיסטוריה הארוכה של מאבקי השליטה אותם מנהל המייסד הוותיק.
שותפות שעלתה על שרטון: הפיצוץ מול צחי אבו
הדרמה הנוכחית באחוזת הבית הגיעה לשיאה בשבוע שעבר, כאשר המשקיעים בתל אביב חזו כיצד חיים כצמן (76) סוגר את הדלת על העסקה שאמורה הייתה להוביל למכירת מפעל חייו. המתווה שגובש נועד להעביר את השליטה בחברת הנדל"ן ג'י סיטי לידיו של איש העסקים צחי אבו, הבעלים של חברת ארי נדל"ן.
למהלך המורכב הצטרפו, כפי שהתברר בדיעבד ולמורת רוחו של כצמן, גם אנשי העסקים כידן דהרי וירון אדיב. השניים נכנסו לתמונה באמצעות חברת הנדל"ן ישפרו שבבעלותם. יחד, הציעו השלושה לרכוש את מניות השליטה מידי נורסטאר — החברה האם שבאמצעותה שולט כצמן בג'י סיטי — לפי שווי חברה של 2.55 מיליארד שקל.
הרוכשים הפוטנציאליים לא הסתפקו רק בחתימה על הסכם פיננסי. הם הבהירו מראש את כוונותיהם לחולל מהפכה של ממש בחברה, הכוללת קיצוץ משמעותי בשכר המנהלים, מימוש נרחב של נכסים ברחבי העולם, והקטנת שיעור המינוף של ג'י סיטי לרמה של 50%. דרישות אלו, כך מסתמן, הובילו לפיצוץ המגעים.
אבו, שמצא את עצמו מחוץ לעסקה בידיים ריקות, לא הסתיר את תסכולו מהתנהלותו של המייסד הוותיק:
"הוא לא התכוון לעמוד בהסכם, אלא חיפש שותף שישים לו מיליארד שקל בחברה, ושהוא ימשיך לשלוט בה עם האנשים שלו, ואי אפשר יהיה לפטר אותם. הבנתי שאי אפשר יהיה לעשות כלום, אז החלטתי לוותר".
מפלורידה ועד הריבית האפסית: המספרים מאחורי המשבר
הפיצוץ מול יזמי הנדל"ן הצעירים תופס את ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) באחת התקופות המאתגרות בתולדותיה. כצמן, שהחל את דרכו לפני כ-35 שנה ברכישת נכסים בפלורידה, בנה אימפריית נדל"ן גלובלית הפועלת כיום ב-9 מדינות שונות. הפריסה החובקת עולם כוללת בין היתר את סקנדינביה, פולין, ישראל, ברזיל וארה"ב, כשהחברה מחזיקה כיום ב-85 נכסים מניבים. למרות ממדיה העצומים של החברה ומספר ניסיונות השתלטות שחוותה בשנים האחרונות, כצמן ממשיך לאחוז בהגה כמנכ"ל.
אך המציאות הפיננסית של ג'י סיטי מעידה על שחיקה ניכרת. מניית החברה, שבעבר קיווה כצמן למצב כ"מניית העם" כלשונו, התרסקה ואיבדה כמעט 70% מערכה ביחס לרמות השיא בהן נסחרה בשנת 2020, רגע לפני פרוץ משבר הקורונה. כיום, חברת הנדל"ן המניב נסחרת בבורסה בתל אביב בשווי של פחות מ-2 מיליארד שקל — מרחק רב משוויין של אריות הענף האחרות.
המשקולת המרכזית שמושכת את המניה מטה היא היקף החובות העצום שנטלה החברה כדי לממן את התרחבותה העסקית בתקופת הריבית האפסית. אף על פי שבשנים האחרונות ביצעה ג'י סיטי מהלכים למימוש נכסים בהיקף של יותר מ-7 מיליארד שקל, היא עדיין נושאת גיבנת חובות אדירה של יותר מ-20 מיליארד שקל.
הירידה החדה בשווי המניה פגעה באופן ישיר גם בכיסו של כצמן. שווי מניותיו — המוחזקות באמצעות חברת נורסטאר בה עומד חלקו על כ-30% — נשחק משמעותית ומוערך כיום בכ-140 מיליון שקל בלבד.
בראיון עבר שהעניק לגלובס, התייחס כצמן לתפיסת עולמו הנוגעת למכירת נכסים, כשהוא משווה את תחום הנדל"ן לעולם ההייטק. הדברים נאמרו בתגובה לשאלה על האקזיט המפורסם של אחותו, דליה פרשקר, ממייסדות חברת הטכנולוגיה "המימד החדיש" שנמכרה בסוף שנות ה-90 (אקזיט שנחשב לגדול ביותר בישראל עד לאותה עת):
"בהייטק זה להפסיד הכול או להיות עשיר. אצלנו, בנדל"ן, תחושת הנוחות נבנית במשך הזמן ומייתרת את המכירה".
זיכרונות מ-2022: גלולת הרעל נגד ישראל קנדה
קריסת המגעים הנוכחית מהווה חוליה נוספת בשרשרת ארוכה של עימותים מול שותפים פוטנציאליים בשני העשורים האחרונים. הדינמיקה מול אבו ושותפיו מזכירה לרבים בשוק ההון אירוע דרמטי שהתרחש רק לפני ארבע שנים.
בתחילת שנת 2022, יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, הטילה פצצה כשהודיעה על רכישת 10% ממניות נורסטאר. המהלך פורש מיד בשוק כניסיון השתלטות עוינת על החברה של כצמן מצד צמד היזמים הפעלתנים. במאמץ לייצר "הפסקת אש", ישראל קנדה המשיכה ורכשה נתח נוסף של 12% ישירות מידיו של כצמן עצמו.
בעוד שרוזן וטוכמאייר כבר החלו לפזר הצהרות על תוכניות ההשבחה שלהם לאימפריה, לכצמן היו תוכניות נגד ברורות. הוא הכריז במפתיע על מהלך אגרסיבי של חלוקת חלק ממניות ג'י סיטי כדיבידנד בעין לבעלי המניות של נורסטאר. המהלך תפקד כ"גלולת רעל" קלאסית שנועדה לסכל את ניסיון ההשתלטות, והצית זעם בקרב רוזן וטוכמאייר.
בתגובה לתרגיל של כצמן, הגישו השניים הצעת רכישה מלאה לנורסטאר. אולם המהלך קרס ולא יצא אל הפועל, בעיקר בשל שינויי המאקרו התכופים שכללו את עליית הריבית במשק וצניחה חדה של מניות נורסטאר בבורסה.
ההרפתקה הזו גבתה מחיר כבד מישראל קנדה. השניים, שקנו לעצמם שם של יזמים היודעים לייצר ערך בעסקיהם, נותרו עם החזקה של 14.5% מנורסטאר המהווה עדות כואבת לניסיון ההשתלטות הכושל. מאז אותו אירוע צנחה המניה ב-80%, וההפסד של ישראל קנדה על ההשקעה מוערך כיום בכרבע מיליארד שקל.
"הוא אדם קשה מאוד במו"מ": הקולות משוק ההון
המהלכים התכופים והנסיגות ברגע האחרון מעוררים תהיות רבות בקרב פעילי שוק ההון סביב מניעיו של המייסד. איש שוק הון ותיק, שעבד בעבר עם כצמן, התייחס השבוע לאירועים האחרונים:
"כצמן אומר שהוא מוכן למכור, ובפועל עושה הכול הפוך, ולא בפעם הראשונה. לא יודע אם זה אגו או שקשה לו להיפרד מהחברה שהוא הקים וכל כך מזוהה איתה. יש גם מי שיגידו שהוא נהנה מכל המשחקים, ושכפיננסייר הוא בטוח שתמיד יש דרך מילוט או אופציה יותר טובה למקסם את הערך שלו ושל בעלי המניות, אבל אני לא בטוח. בשורה התחתונה, הוא כנראה ימכור מתישהו, או כשהוא יבין שעומדת בפניו עסקה שאי אפשר לסרב לה, או כשבאמת לא תהיה לו ברירה".
גורם בכיר נוסף בשוק, שניהל בעבר קשרים עסקיים ישירים מול כצמן, שופך אור נוסף על התנהלותו בחדרי הדיונים:
"הוא אדם קשה מאוד במו"מ, והרבה פעמים חושב שהוא יודע יותר טוב מכולם. אני יכול לנחש שגם הפעם הוא חשב שהוא יוכל להמשיך 'לערבב', אבל כנראה שהוא הבין שזה לא יקרה ונבהל, ופשוט לא היה מוכן לוותר על השליטה".
מנגד, בסביבתו הקרובה של כצמן הודפים את הביקורת ומציגים תמונה שונה לחלוטין של השתלשלות העניינים. אדם המלווה את כצמן מזה שנים רבות, מסר בתגובה:
"לחיים יש תדמית של טראבל מייקר, אבל בשני המקרים האחרונים הוא היה מוכן ורצה למכור. הוא יצא לתהליך מיוזמתו וגם היה נלהב למכור לצחי אבו, אבל בסוף היו יותר מדי דברים שאי אפשר היה לבלוע. ובטח במקרה של ישראל קנדה, שם חיים כבר חתם על עסקה איתם ובסוף זה התבטל בגלל ההתמוטטות בשוק".
"עם אגו קשה ללכת למכולת": ההגנה של חיים כצמן
כצמן עצמו לא נותר חייב לאורך השנים מול הטענות כי שיקולי אגו ורגש מנחים את החלטותיו העסקיות. בפודקאסט "חצי שעה של השראה" שפורסם בגלובס לפני כארבע שנים, בעיצומם של מאבקי השליטה מול ברק רוזן ואסי טוכמאייר, סיפק כצמן הצצה לתפיסת עולמו הניהולית:
"אגו זה עוד כלי במשחק, ובסוף התפקיד האמיתי הוא למקסם שווי לבעלי המניות. אם כמה כתבים שלא מבינים מהחיים שלהם מצטרפים לכמה אנליסטים שהגיל הממוצע שלהם הוא 27, וזה מעלה את מחיר המניה - אז שיהיה. עם אגו קשה ללכת למכולת".
באותו ראיון, הוא שלל מכל וכל את הטענה שהוא מתקשה לשחרר את אחיזתו בחברה שהקים במו ידיו:
"מכרתי ויצאתי מדברים שכולם הסבירו לי שזה מפעל חיי, ובצהריים שאחרי המכירה כבר לא חשבתי על זה יותר. יש אנשים שהחברות הן בשבילם אהבת ילדות או אהבה נכזבת. אבל החברה היא לא אני, זה מה שאני עושה. אני אקום ואעשה משהו אחר, גדול וטוב יותר".
בחזרה לאורמת: היסטוריה של מאבקים יצריים
התנגשויות החזיתיות מול אבו, דהרי ואדיב בסיבוב הנוכחי, ומול רוזן וטוכמאייר בעבר הלא רחוק, אינן מקרה בודד בהיסטוריה העסקית של כצמן. לפחות כלפי חוץ, ההתנהלות מייצרת רושם של חיבה למאבקי שליטה יצריים — מאבקים שמהם יצא כצמן לא פעם כשהוא סופג חבלות משמעותיות.
שורשיה של גישה זו ניכרים עוד לפני כשני עשורים. אז, הוביל כצמן באמצעות חברת נורסטאר מהלך רכישה אגרסיבי במיוחד של מניות בחברת האנרגיה הגיאו-תרמית אורמת תעשיות. החברה נוסדה ונשלטה באותם ימים על ידי בני הזוג יהודית ויהודה ברוניצקי.
המהלך ההוא הגיע לנקודת רתיחה בשנת 2007, אז הודיעה נורסטאר על רכישת נתח של 19% ממניות אורמת. צעד זה התפרש באופן מיידי בשוק ההון כניסיון ברור ומובהק להשתלטות עוינת על החברה, מהלך שגרר את בני ה