ירון אדיב וכידן דהרי, בעלי השליטה בקבוצת הנדל"ן תנופורט-ישפרו, מצטרפים רשמית לעסקת הענק לרכישת השליטה בחברת ג'י סיטי מידיו של חיים כצמן (באמצעות חברת נורסטאר), כשהם חוברים לחברת ארי נדל"ן שבשליטת צחי אבו. המהלך, הנאמד בשווי ראשוני של 661 מיליון שקל, כולל תוכנית הבראה שנועדה לחתוך בהוצאות ולמקד את פעילות החברה בשוק המקומי ובפולין, תוך מימוש נכסים מעבר לים.
מבנה העסקה: שותפות חדשה ושינוי מאזן הכוחות
על פי הדיווח, המהלך הפיננסי המורכב ייצא לפועל באמצעות הקמתה של שותפות מוגבלת חדשה. בשותפות זו יחזיקו שני הצדדים — חברת ישפרו של אדיב ודהרי מול ארי נדל"ן של אבו — בחלקים שווים לחלוטין של 50% כל אחד. מטרתה הראשונה של השותפות היא רכישת כרבע (26%) ממניות חברת ג'י סיטי. הרכישה תתבצע לפי שווי חברה כולל של 2.55 מיליארד שקל, מה שגוזר תמורה של 661 מיליון שקל עבור נתח המניות ההתחלתי.
אולם, השותפות לא מסתפקת בנתח זה, והעסקה כוללת מנגנון להרחבת השליטה. לשותפות של ארי נדל"ן וישפרו תוענק אופציה ייעודית לרכישת 7% נוספים ממניות ג'י סיטי, אשר מוחזקות כיום על ידי חברת האם נורסטאר. מימוש האופציה ידרוש מהשותפים להשקיע סכום נוסף המוערך בטווח שבין 192 ל-204 מיליון שקל. לאחר השלמת מהלך זה, שיעור ההחזקות הכולל של השותפות החדשה בג'י סיטי יזנק ל-33% מהמניות.
מנגד, חברת נורסטאר, דרכה שלט חיים כצמן בג'י סיטי, תרד משמעותית בכוחה. שיעור ההחזקות של נורסטאר, שעומד נכון להיום על כ-54%, צפוי להצטמצם ל-21% בלבד עם השלמת כלל שלבי העסקה ומימוש האופציות.
"נחזיר את החברה למקומה הטבעי": החזון של הבעלים החדשים
חברת ג'י סיטי מתמקדת ברכישה, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב, עם התמחות ספציפית במרכזי מסחר. החברה מחזיקה כיום בפורטפוליו חובק עולם הכולל 85 נכסים מניבים. שוויים הכולל של נכסים אלו נאמד בכ-29 מיליארד שקל. הפריסה הגיאוגרפית של נכסי החברה רחבה וכוללת פעילות בישראל, פולין, מדינות סקנדינביה, ארצות הברית, קנדה וברזיל.
עבור כידן דהרי, הבעלים והיו"ר של חברת ישפרו, בשיחה עם גלובס, הוא לא מסתיר את שאיפותיו לגבי עתיד החברה:
"אנחנו הולכים להפוך את ג'י סיטי לאימפריית נדל"ן, ולהחזיר אותה למקומה הטבעי. כבר הוכחתי שיש לי ניסיון בלטפל בחברות גדולות, להבריא אותן ולהביא אותן לקדמת הבמה. עכשיו זה הזמן להחזיר את ג'י סיטי לימיה הגדולים. יחד עם צחי חברי ושותפי, מהרגע שנקבל את המושכות נדהר קדימה."
התזמון של העסקה אינו מקרי, ולפי דהרי, מדובר במהלך מחושב שנשען על סבלנות עסקית. בשנת 2022, אדיב ודהרי הגישו הצעה לרכישת נורסטאר, החברה האם של ג'י סיטי (שנקראה אז גזית גלוב), לפי שווי חברה של 2.15 מיליארד שקל. באותה תקופה הם התמודדו מול עסקה מקבילה שהוצעה על ידי חברת ישראל קנדה. שתי ההצעות נפלו בסופו של דבר בעקבות קריסה בשוויה של מניית נורסטאר, מגמה שהונעה על רקע עליית הריבית במשק אשר הכניסה את אימפריית הנדל"ן של כצמן לסחרחורת פיננסית. כיום, חברת נורסטאר נסחרת בבורסה לפי שווי המהווה רק רבע מהסכום שהוצע תמורתה ב-2022.
"מה שקנינו היום הרבה יותר טוב - וזול בהרבה," מסביר דהרי את הרציונל מאחורי התמחור הנוכחי. "ישבנו על הגדר בשקט והמתנו להזדמנות המתאימה. זו חברה עם המון עוצמות ונדל"ן בפריים לוקיישן, היו לה כל מיני קשיים שפגעו בתמחור שלה, אבל נתקן את זה. אני מתכנן לשחזר את ההצלחה שלנו בתנופורט וישפרו גם בג'י סיטי."
אבו מסביר את הבחירה: "אנשים עם רעב שקמים לעבוד"
הצטרפותם של אדיב ודהרי לעסקה התגבשה לאחר שצחי אבו בחן שורת הצעות לשותפות. הרקורד העסקי של השניים, שהוכיחו את יכולתם בהשבחת חברות נדל"ן, היווה משקל מכריע בהחלטתו של אבו לוותר על שותפים מוסדיים לטובת חיבור עם בעלי ישפרו.
"קיבלתי עשרות פניות בשבועיים האחרונים, שלא ישנתי בהם, כולל מצד גופים מוסדיים שרצו להיכנס. בסופו של דבר החלטתי לקחת אנשים עם DNA דומה לשלי, שעשו תהליך דומה למה שאני עשיתי בארי נדל"ן," משתף אבו בתהליך קבלת ההחלטות. "מה שהחבר'ה האלה עשו מזכיר לי את הדרך והרעב שלי כשקניתי את ארי. כשנפגשתי איתם אמרתי לעצמי - אלה השותפים שאני רוצה איתי בעבודה, אנשים שקמים איתי בבוקר לעבוד, ולא שמים אצלי את הכסף ורק בודקים מלמעלה."
מהפך בשוק ההון: תגובת המשקיעים וזינוק המניה
ההודעה על כניסתם של אדיב ודהרי כשותפים התקבלה באהדה בבורסה. בתגובה לדיווח ביום שלישי, רשמה מניית ג'י סיטי עלייה של כ-7%, שהקפיצה את שווי החברה ל-2.36 מיליארד שקל. זינוק זה משלים למעשה מהלך עליות של יותר מ-20% שנרשם במניית החברה במהלך השבועיים וחצי האחרונים, מאז החלו הדיווחים הראשוניים על עסקת נורסטאר-אבו.
השווי הנגזר מהעסקה החדשה משקף פרמיה של 9% על מחירה הנוכחי של מניית ג'י סיטי בשוק. מנגד, הכנסת חברת ישפרו לתוך העסקה מגיעה על רקע חששות שהתעוררו בקרב משקיעי ארי נדל"ן. אותם משקיעים הפנו כתף קרה למניית החברה בתקופה האחרונה ושלחו אותה לירידות חדות שהגיעו בשיאן לכ-25%. החשש המרכזי בשוק נבע מההערכה כי העסקה המורכבת עלולה להיות "גדולה" על מידותיה של ארי נדל"ן, אשר נסחרת כיום בשווי נמוך משמעותית מזה של ג'י סיטי. הוספת גב כלכלי וניהולי בדמות ישפרו נועדה, בין היתר, להרגיע חששות אלו.
סגירת מעגל: מכינוס הנכסים של פישמן ועד צמרת הנדל"ן
מבחינתם של דהרי ואדיב, ההשתלטות על ג'י סיטי מהווה סגירת מעגל עסקית מרשימה. הפריצה התקשורתית והכלכלית של השניים התרחשה בשנת 2017. אז, הם רכשו את חברת הנדל"ן המניב תנופורט ישירות מידיהם של כונסי הנכסים של איש העסקים אליעזר פישמן, בתמורה ל-160 מיליון שקל.
שלוש שנים מאוחר יותר, בשנת 2020, הם ביצעו קפיצת מדרגה דרמטית בשוק ההון המקומי כשרכשו את הבעלות המלאה על חברת המרכזים המסחריים ישפרו. העסקה, שבוצעה מול חברת נכסים ובניין אשר נשלטה באותה תקופה על ידי איש העסקים אדוארדו אלשטיין, נסגרה תמורת 800 מיליון שקל. פרט פיקנטי מאותה עסקה הוא שגם צחי אבו בעצמו, שנחשב אז לדמות די אנונימית בשוק ההון, התחרה על רכישת ישפרו באותם ימים. כעת, המתחרים מאז מאחדים כוחות.
בשנה שעברה ביצעו דהרי ואדיב מהלך אסטרטגי נוסף כשמיזגו את פעילויותיהן של ישפרו ותנופורט לחברה אחת. בעת המיזוג, הוערך שוויה של תנופורט על ידי מעריך שווי חיצוני בכ-500 מיליון שקל, בעוד שוויה של חברת ישפרו הוערך ב-542 מיליון שקל.
הנתונים העדכניים של החברה הממוזגת מרשימים: נכון לסוף שנת 2025, החברה המאוחדת מנהלת 27 נכסים מניבים בשטח כולל של 278 אלף מ"ר. הנכסים פרוסים ברחבי הארץ, החל מבאר שבע בדרום ועד למושב לימן בצפון. השווי הכולל של נכסים אלו עומד על כ-3.1 מיליארד שקל. פעילות זו הניבה לחברה בשנה החולפת הכנסות בהיקף של 318.6 מיליון שקל, נתונים המהווים בסיס פיננסי איתן לקראת כניסתם להרפתקה העסקית בג'י סיטי.
האסטרטגיה החדשה: חיתוך הוצאות, מיקוד בישראל ומכירת נכסים בחו"ל
עם קבלת השליטה, מתכננים אבו, אדיב ודהרי לבצע פניית פרסה אסטרטגית בכל הנוגע להתנהלותה של ג'י סיטי, תוך מיקוד חד בפעילות החברה בישראל וצמצום דרמטי של הוצאות המטה.
"הרבה שנים החברה התרכזה במהלכים פיננסיים ומבנים ארגוניים, אנחנו רוצים להחזיר אותה להיות חברת נדל"ן מובילה - מה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב, בלי יותר מדי התחכמויות. מהרגע שנקבל את המושכות, נוריד בצורה דרמטית את ההוצאות והמינוף," מצהיר דהרי. "אנחנו רוצים גם לייצב את החברה מבחינת הניהול, כשצחי ואני ננהל את החברה באופן שוטף, ונהיה 'עם הידיים' בנכסים. וכמובן, במקביל נפעל למכור נכסים בחו"ל."
גישה זו ממשיכה קו ישיר להצהרותיו של צחי אבו מלפני שבועיים. באותו זמן התייחס אבו להוצאות ההנהלה וההוצאות הכלליות של ג'י סיטי, אשר עמדו בשנה שעברה על סכום עתק של מעל 280 מיליון שקל. אבו הבהיר אז כי אינו "רואה שום סיבה שבעולם" שהוצאות אלו לא יקטנו בשיעור של 50% לפחות.
לגבי הפורטפוליו הבינלאומי של החברה, האסטרטגיה של הבעלים המיועדים ברורה. אבו ציין בעבר כי המדיניות החדשה תבחן כל נכס תחת זכוכית מגדלת תפעולית:
"נכס שאנחנו לא יכולים ללכת לבקר בו על בסיס קבוע, לשפר, לייעל ולהשגיח עליו, מן הסתם יעמוד למכירה. אני רואה את הנכסים של ג'י סיטי בישראל כמצוינים, וכך גם הנכסים בפולין. באשר לשאר הנכסים, נצטרך לתת עליהם את הדעת, לראות איך אנחנו מממשים אותם במחיר המיטבי ומקטינים את החוב בגינם."
גיוסי הון ומימון העסקה: המוסדיים והבנקים נכנסים לתמונה
על מנת להוציא את עסקת הענק אל הפועל, נקבע מתווה פיננסי הכולל גיוסי הון משמעותיים. כחלק מתנאי העסקה, מיד עם השלמתה, צפויה חברת ג'י סיטי לצאת למהלך של גיוס הון בהיקף נרחב של כ-1 מיליארד שקל. מטרת הגיוס כפולה: חיזוק מבנה ההון של החברה עצמה, ובמקביל יצירת תשתית שתאפשר לנורסטאר להפחית באופן משמעותי את התחייבויותיה וחובותיה הפיננסיים.
לצורך מימון חלקה בעסקה, ביצעה חברת ארי נדל"ן כבר בשבוע שעבר מהלך מקדים, במסגרתו השלימה גיוס הון של כ-255 מיליון שקל מגופים מוסדיים. במקביל, שותפתה לעסקה, חברת ישפרו, מתכננת לממן את חלקה ברכישה באמצעות שילוב של מקורותיה העצמאיים יחד עם גיוס חוב שיבוצע מול המערכת הבנקאית.
המבט קדימה: היעד לשליטה מלאה והרחבת ההחזקות
הכניסה לג'י סיטי בשיעור החזקה של 33% היא רק יריית הפתיחה מבחינתם של השותפים החדשים. אדיב, דהרי ואבו לא מתכננים לקפוא על השמרים, והם מסמנים יעדים ברורים להמשך.
לפי דהרי, בכוונתם להמשיך להרחיב את אחיזתם בג'י סיטי הרחק מעבר למניות שיירכשו בשלב הראשון ומעבר למימוש האופציה המיידית. המטרה הסופית המוצהרת היא הגעה לשליטה אבסולוטית בחברה.
"בלי שליטה מלאה אני לא נכנס בשום השקעה, כי אני רוצה להביא את הניסיון שלי," מבהיר דהרי באופן נחרץ את הפילוסופיה העסקית שמלווה אותו לאורך השנים. "גם כאן מה שקנינו זה ממש לא סוף פסוק. יש לנו בהחלט מחשבות להגדיל את ההחזקות."