מליסרון כובשת את ירושלים: קניון ענק חדש בשכונת ארנונה

קבוצת מליסרון, ענקית שבשליטת משפחת עופר, מבצעת מהלך ונכנסת לראשונה בתולדותיה לשוק הירושלמי עם תוכנית להקמת קניון חדש ורחב ממדים, בשטח של כ-35 אלף מטרים רבועים. המהלך בשכונת ארנונה בסמוך לטיילת ארמון הנציב וברחוב דניאל ינובסקי.

דריסת רגל ראשונה בבירה

על מנת להוציא את חזון הקניון הירושלמי אל הפועל, חתמה מליסרון במהלך חודש יולי האחרון על עסקת נדל"ן מורכבת. במסגרת העסקה, רכשה ענקית הקניונים 75% מהזכויות בקרקע המשתרעת על פני שטח משמעותי של כ-29 דונמים בירושלים, מידיהם של האחים צחי וחן נוימן. התמורה הבסיסית ששילמה מליסרון בעבור הקרקע עמדה על 247.5 מיליון שקלים. ההסכם כולל רכיב נוסף של תשלום מותנה, במסגרתו תשלם מליסרון סכום נוסף של 120 מיליון שקלים כתמורה נוספת ככל שתאושר תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה ויושג יעד ההשבחה שנקבע בין הצדדים.

נכון להיום, הייעוד התכנוני הקיים של הקרקע מאפשר בנייה למגורים ולמלונאות בלבד. עם זאת, בכוונת מליסרון לקדם במרץ תב"ע חדשה שתאפשר הוספה משמעותית של זכויות ושימושים מסחריים בהיקף נרחב, שעל בסיסם יוקם הקניון העתידי. בחברה כבר גיבשו חלופה תכנונית: אם התוכנית לשינוי הייעוד לא תאושר בסופו של דבר במוסדות התכנון, בכוונת מליסרון לממש את זכויות הבנייה הקיימות בקרקע ולקדם במקום פרויקט מגורים סטנדרטי. העסקה עצמה כבר הושלמה לחלוטין, והחזקה בפועל בקרקע כבר נמסרה לידי מליסרון, כפי שדווח באופן רשמי על ידי החברה בדוחותיה הכספיים לרבעון השני של השנה.

האלטרנטיבה לאחר ביטול העסקה בראשון לציון

הכניסה לירושלים מהווה מהלך עסקי עבור קבוצת מליסרון, שעד היום נעדרה לחלוטין מבירת ישראל, למרות שהיא מחזיקה ומנהלת כיום 18 קניונים ברחבי הארץ. שטחי המסחר המנוהלים על ידי החברה עומדים על כ-542 אלף מטרים רבועים, והיא מציגה שיעור תפוסה כמעט מלא לחלוטין העומד על 99%. עוצמת הפעילות של החברה משתקפת היטב בפדיונות מהחנויות במחצית הראשונה של השנה, שהסתכמו בסכום עתק של 5 מיליארד שקלים. החברה מחזיקה בנכסים החזקים ביותר בישראל, בהם קניון רמת אביב, הקריון בקריית ביאליק, וגרנד קניון בבאר שבע.

רק בחודש שעבר נאלצה מליסרון לסגת מכוונתה לרכוש מחצית מהשליטה בקניון הזהב בראשון לציון מידיה של חברת הביטוח מגדל. הנסיגה הגיעה בעקבות איתותים ברורים מצד רשות התחרות כי תתנגד נחרצות לעסקה. על פי הערכות גורמים בשוק, הסיבה המרכזית להתנגדות הרגולטורית נבעה מהנוכחות החזקה והמשמעותית של רשת קניוני עופר במרכז הארץ. זאת, למרות ניסיונותיה של מליסרון לטעון בדיונים כי אין לה נוכחות תחרותית בשפלה בכלל ובעיר ראשון לציון בפרט.

מפת התחרות הירושלמית מתחממת

במליסרון זיהו מחסור מובהק בקניון אזורי משמעותי נוסף בירושלים. כיום, העוגן המרכזי של שוק הקניונים הירושלמי הוא קניון מלחה, המוחזק על ידי קבוצת עזריאלי. קניון זה כולל כ-44 אלף מטרים רבועים של שטחי מסחר ומאכלס כ-250 חנויות ועסקים שונים. השחקן השני בגודלו בבירה הוא קניון רמות הממוקם בפאתי העיר, אשר נמצא בבעלות משותפת של קבוצת הפניקס וקרן JTLV, וכולל כ-26 אלף מטרים רבועים של מסחר.

בנוסף לאלה, פועל בתוך גבולות העיר גם קניון הדר בשכונת תלפיות, המציע כ-20 אלף מטרים רבועים של שטחי מסחר המשובצים בכ-130 חנויות. מוקד מסחרי בולט נוסף בעיר הוא שדרת הקניות הפתוחה בממילא, אך אופייה של שדרה זו שונה מהותית מזה של קניון אזורי קלאסי סגור, והיא מיועדת ופונה בעיקר לקהל של תיירים ומבקרים מבחוץ.

הקמתו המתוכננת של קניון בשטח של 35 אלף מטרים רבועים תכניס למגרש שחקן בקנה מידה דומה מאוד לזה של קניון מלחה, ותצית מאבק ישיר על כיסו של הקהל בבירה. התחרות העזה עשויה אף להתחדד ולהחריף משמעותית בשנים הקרובות, שכן לקבוצת עזריאלי כבר אושרה לאחרונה תוכנית מקיפה להרחבת קניון מלחה הקיים, הכוללת הוספת שימושי מסחר חדשים, שטחי תעסוקה, מתחמי דיור מוגן ושירותי קהילה מגוונים. מבחינתה של מליסרון, ירושלים מהווה הזדמנות פז להעתיק את האסטרטגיה הקמעונאית שהיא מיישמת בהצלחה בשנים האחרונות בנכסיה המובילים: הקמת קניונים גדולים המבוססים על חנויות דגל רחבות ידיים, יצירת תמהיל אופנה חזק, ושילוב הולך וגדל של מתחמי קולינריה, פנאי ובילוי. אם התב"ע החדשה בארנונה תאושר, העיר תהפוך באופן רשמי לזירת התחרות הבאה והחמה ביותר בין שתיים מקבוצות הקניונים הגדולות והחזקות בישראל.

הפתעת הדוחות: הזינוק של הקריון

במקביל לתוכניות ההתרחבות בירושלים, מליסרון פרסמה את דוחות הרבעון השני המצביעים על צמיחה נאה, כאשר במוקד נמצא הקריון בקריית ביאליק שמסתמן כהפתעה הגדולה של התקופה. על פי הערכות בענף המסחר, הקריון משרת כיום מדי יום כ-25 עד 30 אלף מבקרים. הנכס מוגדר כיום כקניון הגדול ביותר בישראל מבחינת שטח מסחרי, עם כ-65 אלף מטרים רבועים המאכלסים כ-200 חנויות.

ההצלחה הנוכחית של הקריון אינה מקרית. במשך כארבע השנים האחרונות נערך בו מהלך אגרסיבי של שינוי תמהיל העסקים, שהקיף אלפי מטרים רבועים של מסחר. בין היתר, המהלך כלל את צמצום החנות ההיסטורית של המשביר לצרכן משטח של 6,000 מטרים רבועים לשטח של 3,000 מטרים רבועים בלבד. במקביל, הוקם סניף חדשני של "סופרפארם גלרי" המשתרע על פני 1,000 מטרים רבועים. לצד אלו, הוכנס סניף דגל ענק של רשת זארה בשטח של 3,000 מטרים רבועים, וכן נפתחו חנויות של המותגים סטרדיוואריוס ופול אנד בר, כל זאת במסגרת בנייתה של שדרת חנויות צפונית חדשה לחלוטין.

היקף ההשקעה הכולל בהרחבה, בשיפוץ עמד על כ-150 מיליון שקלים, וכלל גם בנייה של חניון חדש לרווחת המבקרים. על פי נתוני החברה, מליסרון משקיעה בקריון באופן שוטף כ-50 עד 60 מיליון שקלים בכל שנה בשיפוצים, וכבר בימים אלו ישנן תוכניות להרחבה נוספת של כ-3,000 מטרים רבועים של מסחר.

על רקע ההשקעות המסיביות, הקריון המשיך להתחזק באופן דרמטי ברבעון השני של השנה. ה-NOI (הרווח התפעולי נטו) של הנכס עלה ל-50 מיליון שקלים, זאת לעומת 46 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד - עלייה מרשימה של כ-9%. במקביל, דמי השכירות הממוצעים שגובה החברה בשטחי המסחר בקניון טיפסו מ-206 שקלים למטר רבוע בחודש ל-219 שקלים. שיעור התפוסה בקריון נשק לשלמות ועמד על 98.7%, לעומת 98% בתקופה המקבילה. כתוצאה מכל אלו, שווי הנכס בספרי החברה זינק והגיע לכ-3.1 מיליארד שקלים, לעומת שווי של כ-2.91 מיליארד שקלים שנרשם בסוף הרבעון השני של השנה שעברה.

שדרוג נכסי הדגל והתאוששות הפדיונות

לצד הפריחה המפתיעה והמתמשכת של הקריון, קניון רמת אביב – המשתרע על פני כ-28 אלף מטרים רבועים – מצליח לשמור באדיקות על מעמדו היוקרתי כ"קניון הדגל" של מליסרון. שמירת המעמד מתאפשרת בזכות תמהיל החנויות הייחודי והיוקרתי שלו, ולאחרונה גם בזכות הקמתה של קומת ההסעדה והלייפסטייל החדשה. המהלך בוצע במסגרת השקעה כוללת של כ-120 מיליון שקלים בשיפוץ והרחבת המבנה. מתחם ההסעדה המעוצב בקומה השלישית החדשה כבר דווח בדוחות הנוכחיים כאחד הגורמים המרכזיים לעלייה ב-NOI של הקניון. בנוסף, בעלי חנויות מקומיות פינו את מקומם לטובת מותגי יוקרה בינלאומיים, שחלקם לא פעלו קודם לכן במדינת ישראל כלל.

מגמת השדרוג אינה פוסחת על יתר נכסי הקבוצה. גם בקניון עופר רחובות מתבצע ברגעים אלו ממש אחד ממהלכי שינוי התמהיל המשמעותיים והגדולים ביותר בקבוצה כולה. במסגרת מהלך זה, שונה תמהיל של כ-13,000 מטרים רבועים של שטחי מסחר, עם כניסתן של רשתות אופנה מובילות דוגמת קסטרו, זארה, פול אנד בר, וכן מותגים בינלאומיים כמו ויקטוריה'ס סיקרט ואדידס. בנוסף לשטחי המסחר, מתוכנן לקום מעל קניון רחובות גם מגדל משרדים מודרני בשטח של כ-11 אלף מטרים רבועים. תמונה דומה עולה גם מגרנד קניון בבאר שבע, הנחשב לאחד הקניונים הגדולים בארסנל של מליסרון. שם בוצע "טיוב תמהיל" ממוקד ויסודי בקומה השנייה, שכבר רושמת תפוסה מלאה של 100%, וגם מעל קניון זה מקודמת תוכנית להקמת מגדל משרדים.

ההשקעה בנכסים משתקפת היטב בשורה התחתונה. מדוחות הרבעון השני של מליסרון עולה כי הפדיונות הכוללים בקניוני החברה עלו ברבעון השני בכ-11%. נתון זה מהווה התאוששות מרשימה במיוחד, אחרי שברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של כ-5% בפדיונות, ירידה שהתרחשה על רקע סגירת הקניונים למשך חמישה ימים רצופים בעת "שאגת הארי".

הרווח התפעולי נטו (NOI) של הקבוצה עלה ברבעון השני בכ-5% והסתכם בכ-412 מיליון שקלים, לעומת כ-394 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד. במקביל, הכנסות החברה ברבעון טיפסו באופן חד ל-551.7 מיליון שקלים, המייצגים צמיחה של 15.1% לעומת הכנסות של 479.3 מיליון שקלים ברבעון המקביל. עם זאת, חלה ירידה מסוימת בשורת הרווח הנקי, שעמד על 289 מיליון שקלים - ירידה של כ-33% בהשוואה ל-437 מיליון שקלים בשנה שעברה. בהנהלת החברה הבהירו מיד עם פרסום הדוחות כי ירידה זו אינה מעידה על חולשה עסקית, אלא היא תוצאה ישירה וחשבונאית של ירידה בשערוכי נדל"ן, ואינה נובעת מהיחלשות כלשהי בפעילות השוטפת והתפעולית של החברה.

היסטוריית הנדל"ן של המוכרים ותגובת העירייה

הקרקע בארנונה שעליה מתכננת מליסרון להקים את הקניון החדש, טומנת בחובה היסטוריה נדל"נית ענפה. לאחים נוימן, מהם נרכשה הקרקע בירושלים, יש מסורת ארוכה ושורשית של פעילות נדל"נית בעיר. יחד עם חברת הבנייה צרפתי שמעון ובניו, הם מקימים בימים אלו בשכונת ארנונה, בסמוך מאוד למיקום המיועד של הקניון, פרויקט מגורים ענק. הפרויקט השאפתני אמור לכלול בסופו של דבר 1,830 דירות שיתפרסו על פני 17 בניינים בני שמונה קומות כל אחד. פרויקט המגורים עצמו יושב על מתחם בן 18 דונמים, המהווה למעשה אחד מתוך שני מתחמים גדולים שנרכשו מקיבוץ רמת רחל לפני כעשור, בעסקה ששוויה עמד אז על 650 מיליון שקלים.

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה לתוכניות הבנייה החדשות:

"למהנדס העיר הוצגה יוזמה תכנונית להקמת קניון כחלק ממתחם מעורב שימושים, המיועד לנופש, פנאי, מגורים, דיור מיוחד, פארק ושטחים ציבוריים. מדובר ביוזמה בשטח של כ־30 דונם בבעלות פרטית, הממוקם במגרש פנוי בטיילת ארמון הנציב. יוזמה מבורכת ברמה העקרונית, אך מצריכה המשך בחינה תכנונית בהתאם".