חברת הנדל"ן בסט בנייה תקים את שלב א' של פרויקט "ורטיקל סיטי" (Vertical City) ברחוב מנחם בגין 37 הממוקם במתחם הבורסה בעיר רמת גן, בעסקת ביצוע שהיקפה הכולל נאמד ב-1.12 מיליארד שקלים, לא כולל מס ערך מוסף. לפי דיווח החברה לבורסה, העסקה כוללת הקמה של שני מגדלי ענק, בני 64 ו-72 קומות, ומהווה את ההתקשרות המשמעותית ביותר של החברה מאז הפכה לחברה ציבורית.
תנאי המכרז ולוחות הזמנים של הפרויקט
החברה הבת בסט בנייה, הפועלת תחת קבוצת בסט (BST) אותה מנהל אליאס טנוס המכהן כמנכ"ל ומבעלי הקבוצה, נבחרה לשמש כקבלן הראשי של השלב הראשון בפרויקט. במסגרת ההסכם שנחתם, בסט תהיה אחראית על הקמתם של שני המגדלים, אשר עתידים להיות מהמבנים הגבוהים ביותר במדינת ישראל, וכן על בניית החללים המשותפים המחברים בין הבניינים. השלב הנוכחי במכרז, שעבורו נבחרה החברה, כולל ביצוע עבודות בנייה בהיקף נרחב של 236 אלף מטרים רבועים. עם זאת, המכרז הנוכחי אינו כולל את בנייתו של המגדל הגבוה ביותר בפרויקט, שיתנשא לגובה של 95 קומות.
על פי המתווה שגובש, התמורה הכספית שתשולם לחברת בסט תוצמד במלואה למדד תשומות הבנייה למגורים. התשלומים עצמם לא יועברו מראש, אלא ישולמו באופן מדורג בהתאם לקצב התקדמות העבודות בשטח. החברה דיווחה כי היא צפויה לעלות על הקרקע ולהתחיל בעבודות הביצוע בתוך מספר חודשים. משך הזמן שהוקצב לסיום העבודות עומד על 64 חודשים מרגע תחילתן, מה שגוזר כי השלמת שלב א' של הפרויקט מתוכננת לשנת 2031.
עסקה זו רושמת ציון דרך עבור קבוצת בסט, הנמצאת בשליטת משפחת טנוס המחזיקה בכ-67.5 אחוזים ממניותיה, וקבוצת הפניקס המחזיקה ב-18 אחוזים.
בעלי הזכויות והטלטלה הכלכלית
פרויקט ורטיקל סיטי מוחזק על ידי מספר גופים בולטים בשוק הנדל"ן וההון הישראלי, וכולל זכויות בנייה בהיקף כולל של 357 אלף מטרים רבועים. חברת ישראל קנדה מחזיקה בשיעור של 56 אחוזים מהפרויקט, חברת ב.ס.ר מחזיקה ב-19.6 אחוזים, ואילו חברת כלל ביטוח מחזיקה ב-24.5 אחוזים, לאחר שהצטרפה למיזם בשלב מאוחר יותר.
הקרקע שעליה יוקם הפרויקט נרכשה בחודש אוגוסט של שנת 2021. הרכישה בוצעה במסגרת מכרז פומבי שנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל וחברת "דירה להשכיר". באותו מכרז, זכו החברות ישראל קנדה וב.ס.ר לאחר שהגישו הצעה כספית שעמדה על 936 מיליון שקלים.
בחודש אפריל 2024 חל שינוי במבנה הבעלות על הפרויקט, כאשר כלל ביטוח נכנסה כשותפה רשמית. כניסתה של חברת הביטוח התבצעה באמצעות הזרמה ישירה של 160 מיליון שקלים, לצד נטילת חלק מההתחייבויות וההלוואות שרבצו על הפרויקט. הרקע להצטרפותה של כלל ביטוח נבע במישרין מתנאי המאקרו-כלכלה במשק באותה תקופה; עליית הריבית הובילה לפגיעה כלכלית ביזמים וגרמה לירידת ערך של הפרויקט.
יש לציין כי עבודות הבנייה באתר כבר החלו, כאשר בשנה שעברה נבחרה חברת אלקטרה, הפועלת תחת קבוצת אלקו שבשליטת האחים זלקינד, לבצע את עבודות הדיפון המורכבות בפרויקט. התמורה שנקבעה לאלקטרה בגין עבודות אלו עמדה על 390 מיליון שקלים.
תכנון אדריכלי ושינויי גובה
חזונו המקורי של הפרויקט, במיוחד הנוגע למגדל המרכזי במתחם, עבר שינויים תכנוניים משמעותיים. בתחילת הדרך, התוכנית השאפתנית ייעדה למגדל את השם "מגדל 120", מתוך מטרה להקים את המבנה הגבוה ביותר שנבנה אי פעם במדינת ישראל, אשר תוכנן להתנשא לגובה חסר תקדים של כ-520 מטרים.
עם זאת, התוכנית המקורית נתקלה בחסמים. בעקבות פשרה תכנונית שגובשה והופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחודש אפריל האחרון, התקבלה החלטה רשמית להגביל את גובהו המרבי של המגדל לעד כ-395 מטרים. על אף ההנמכה המסיבית מגובה התכנון המקורי, המגדל בן 95 הקומות עדיין עתיד להיות המגדל הגבוה ביותר בישראל עם השלמתו.
תמהיל השימושים: תעסוקה, מגורים ומכללת שנקר
המתחם כולו תוכנן כך שישלב מגוון רחב של שימושים, והוא צפוי לכלול בסך הכל שלושה מגדלים שונים. המגדל המרכזי, שיתנשא כאמור ל-95 קומות, ישלב בתוכו שטחי תעסוקה נרחבים, כ-200 יחידות דיור המיועדות למכירה בשוק החופשי, וכן קמפוס אקדמי שלם שייבנה במיוחד עבור מכללת שנקר.
המגדל השני בפרויקט, שייבנה לגובה של 72 קומות, מיועד ברובו למגורים במודל של השכרה. מגדל זה יכלול 400 דירות שיוקצו להשכרה לטווח ארוך למשך תקופה של 20 שנה, ולצידן יוקמו 350 חדרי מעונות המיועדים לסטודנטים. המגדל השלישי והאחרון, שגובהו יעמוד על 64 קומות, מיועד כולו לטובת שטחי תעסוקה ומשרדים.
התמהיל הכולל והסופי של מתחם ורטיקל סיטי ישתרע על פני מספר עוגנים מרכזיים: כ-240 אלף מטרים רבועים יוקצו לטובת משרדים, 14 אלף מטרים רבועים יוקצו לשטחי מסחר, ובסך הכל ייבנו כ-600 יחידות דיור, לצד מעונות הסטודנטים ושטחי ציבור פתוחים ובנויים.
מערך החניה
סוגיית התחבורה והחניה קיבלה מענה נרחב בתכנון הפרויקט. למרות ששלושת המגדלים יוקמו בסמיכות רבה מאוד לתוואי הרכבת הקלה, הוחלט להקים במתחם חניון תת-קרקעי ענק. החניון, שייבנה לעומק של שש קומות מתחת לפני הקרקע, יכיל 900 מקומות חניה בסך הכל. הבעלות על החניון תהיה של עיריית רמת גן, כאשר מתוך שש הקומות, ארבע קומות יוחכרו באופן ספציפי לטובת השימוש השוטף של דיירי המגדלים ומבקרי המתחם.